纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的不征税情形是否应当开具发票？根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条的规定，将增值税税控开票软件升级到最新版本，最新版本增加6“未发生销售行为的不征税项目”，纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的不征税情形应当在“未发生销售行为的不征税项目”下开具发票。也就是说，未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产之前预收款也应当开具发票，但在“未发生销售行为的不征税项目”项下开具的发票并非是正式发票，等同于企业收据作用。预收款开具发票应当区分以下四种情况：
      一是预收款发生增值税纳税义务的，应当开具正式发票。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以，对提供建筑服务、租赁服务预收款的，应当开具正式发票，并按照规定计算缴纳增值税。
      二是预收不发生纳税义务，但应当预缴增值税的，在“未发生销售行为的不征税项目”项下开具的发票。待纳税义务发生后，开具正式发票，原开具的收据功能发票可以不收回。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。因此，房产开发企业收到购房者预收款时，使用“未发生销售行为的不征税项目”下“销售自行开发的房地产项目预收款”开票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票，其“不征税”率发票等同于以前的预售款收据，但需要预缴3%增值税。
      三是预收不发生纳税义务，并且不预缴增值税，在“未发生销售行为的不征税项目”项下开具的发票。待纳税义务发生后，开具正式发票。预收款可以使用“未发生销售行为的不征税项目”项下开具发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票，等同于收据功能。
四是预收款不发生纳税义务，但如果纳税人开具了正式发票的，在开发票当天发生纳税义务，并按规定计算缴纳增值税。因为增值税规定：先开具发票的，为开具发票的当天发生增值税纳税义务。但这里不包括“未发生销售行为的不征税项目”项下开具的发票。