营业税及增值税普及知识

（1）营业税与增值税计税方法

营业税属于价内税：税款=含税价格×税率＝房价×税率

增值税属于价外税：税款=[含税价格/（1+税率）]×税率=房价/（1+税率）×税率

（2）营改增后个人销售二手房缴纳增值税适用简易计税方法（个人不可能按照一般纳税人采用一般计税方法缴纳增值税），计算公式：

应缴增值税=[含税价格/（1+征收率）]×征收率

其中征收率为3%（也有可能是5%，绝对不会超过5%，要不然不符合国务院常务会议“确保所有行业税负只减不增”的精神）

举个例子分析（假设附加税率为12%）

第一种情况：征收率为3%

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，房价为100万元，则：

营改增前	营改增后
应缴营业税：100×5%=5	应缴增值税：100÷（1+3%）×3%=2.9126
应缴附加 5×12%=0.6	应缴附加 2.9126×12%=0.3495
营业税及附加总税费：5.6	增值税及附加总税费：3.2621

营改增前后，营业税／增值税税负对比，降低2.3379（5.6-3.2621）万元。

（2）个人所得税

①按照（本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用）×20%计算缴纳个税，不考虑其他因素，则：

营改增前：（本次房屋交易价格×0.944-房屋原值-其他除营业税及附加以外缴纳的税金-合理费用）×20%

其中：本次房屋交易价格×0.944=本次房屋交易价格-本次房屋交易价格×5.6%

营改增后：（本次房屋交易价格×0.9383-房屋原值-其他除增值税及附加以外缴纳的税金-合理费用）×20%

其中：本次房屋交易价格×0.9383=本次房屋交易价格÷（1+3%）-本次房屋交易价格×3.2621%

就是说营改增后，不考虑其他特殊情况，应缴个人所得税也略有下降

②按照本次房屋交易价格×征收率，计算缴纳个税，不考虑其他因素，则：

营改增前：本次房屋交易价格×征收率

营改增后：本次房屋交易价格÷（1+3%）×征收率=本次房屋交易价格×0.9709×征收率

就是说营改增后，不考虑其他特殊情况，应缴个人所得税也略有下降。

（3）契税应纳税额 = 计税依据（价格）× 税率，也就是说营改增后，可能因增值税属于价外税，契税计税基础下降，契税也有可能降低，由于营改增相关政策没有明确。

第二种情况：征收率为5%，分析得出的结论相同，营业税/增值税、个税都会下降，契税不出特殊规定（计税价格按照含增值税的价格计算），也是下降的！

营改增前后政策延续

国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议（部署全面推开营改增试点）：新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。

营改增前后营业税和增值税缴纳对比分析

     

一切以最后公布的营改增实施细则为准