国务院总理李克强在今年的全国人代会上宣布，自今年5月1日起，全面实施营改增，一石激起千层浪，立即引发了全国业界人士对营改增的再次充分关注。4大行业营改增涉及面广，硬骨头多，对于建筑企业和房地产企业，还有可能引起税负的较大变化。根据目前的消息，我们整理了营改增已经明确和未明确的事项，以及各行业面临的挑战，希望引起企业的关注并尽早地应对，尽量减少营改增对行业带来的冲击和影响。

一、现在能确定的信息

1、2016年全面实施营改增，营改增试点将全面结束，不再区分行业和试点，营业税将推出历史的舞台。

2、增值税将开始立法，随着营改增试点的完成，增值税将会发生较大的变化，结合全国正在开展的税收立法活动，增值税法将会成为我国税收史的第四部法律

3、新增的不动产将可以抵扣进项税，营改增之后，企业取得的房屋建筑物和构筑物，将可以抵扣进项税。但到底是当期抵扣还是递延抵扣？如果是递延抵扣，递延期限是多长？细节问题尚未明确。

4、存量的不动产不能抵扣进项税。仅是新增的不动产可以抵扣进项税，存量的不动产将不能抵扣。

5、存量不动产处置时将采取特殊的政策。从增值税转型的过度政策来看，未能抵扣的不动产再处置时，将会适用3%简易征收或减半征收的政策，不然就会造成重复征税、税负过重的问题。

6、不是所有的企业都能减税，尽管已经明确确保4个行业的税负只减不增，但不是确保每个营改增的企业税负只减不增。说不定有些企业税负还是会增加。

7、增值税专用发票的数量和风险将会增加，增值税实行的是凭专用发票抵扣税款的制度，营改增之后，全国各个行业都要使用增值税专用发票，一次性增加将近1000万个企业使用专票，对企业和税务机关都是一个极大的挑战。

8、4个行业的上下游企业的税负也会发生变化，建安房地产企业的产品是不动产，哪个企业不需要购置不动产?金融行业为各类行业提供资金融通或保险服务，也与企业紧密相关，他们的税负变化一定会传导至其下游的工商业企业。

9、税务机关的压力是巨大的，楼部长透露的消息是，4个行业占原来营业税收入的比例是80%左右，说明4年的试点只改了20%左右，在今后的40多天里改掉80%左右的比重，工作量有多大可想而知。

10、不论什么情况，营改增之后，尽可能取得增值税专用发票抵扣进项都是万分正确的。

二、现在不能确定的信息

1、每个行业的税率是多少？

2、建安房地产企业年产值都很大，按照现行的营改增一般纳税人标准，几乎所有的建安房地产企业都能认定为增值税的一般纳税人，小规模纳税人的标准会不会提高？

3、人工费是不是绝对的不能抵扣？

4、营改增造成的地方政府财政收入减收，中央的过度政策是怎么样的？会对企业产生什么样的影响？

5、非一般纳税人偶尔出售不动产，单价超过一般纳税人标准，按什么征税？

6、增值税与土地增值税是否重复征税？会不会取消土地增值税？

三、房地产业面临的挑战

1、政府招拍挂的土地成本是否可以抵扣进项税？从其他企业受让的土地成本是否可以抵扣进项税？

2、转让股权是否缴纳增值税？受让方是否可以抵扣进项税？

3、不动产投资是否缴纳增值税？

4、代为政府的收取的款项可否从收入中减掉？

5、收取的物业管理费如何缴纳增值税？

6、已建完销售完的开发项目如何征收增值税？

7、已建完未售完的开发项目如何征收增值税？

8、房地产公司已经销售的期房但尚未缴付的房屋或工程如何征收增值税？

9、预售售房款如何征收增值税？是否预征？预征率是多少？可否抵扣取得的进项税？

10、出租的不动产免租期内如何征收增值税？