新一轮营改增即将来临，房地产、建筑企业、生活服务类企业都将接受营改增的挑战。

服务企业原来缴纳营业税，营改增以后缴纳增值税，对外服务（销售房产）的价格应该如何调整才合理？ 

曾老师建议可以采用以下两个分析模型：

一、税收收入不变模型 

营改增之前，原来收取100元，按5%缴纳营业税以后，税后收入为95元，营改增以后，增值税税率调整为6%，按照税改前后税后收入相等的原则，营改增以后的定价应该是95*(1+6%)=100.7元。如果营改增以后税率是11%，定价应该是95*（1+11%）=105.45元。如果原来是3%税率，则税后收入调整为97元就可以。

这种模式，实施营改增企业税后收益没有降低。

二、改革红利分享模型

营改增以后，企业成为一般纳税人，下家（接受服务方、购买房产方）如果进项可以抵扣，下家不会因为价格增长而受损失。

例如：原价100元，营改增后税率11%，调整后价格为105.45元，下家需要多支付5.45元，下家接受的专用发票中包含了105.45÷（1+11%）×11%的进项可以抵扣，具体金额是10.45元，减去多付金额，实际上还多出5元的进项抵扣。这是改革带来的税收红利，如果按照利益共享原则，上家可以分享一部分，上家可以把价格进一步提高，比如调整到107元等，具体需要双方协商。

实施定价调整的困难

以上分析看来有道理，但实际上实施还受制于以下因素：

1、市场力量，上家与下家谁更加强势；

2、市场竞争情况，竞争对手的措施，对手不涨价，单独涨价可能影响市场；

3、下家如果不能享受进项抵扣，涨价就难以成功。

营改增来临之际，受到波及的房地产、建筑、生活服务企业都需要提前进行规划。