我公司为解决外地职工的住宿问题，2013年在厂区内新建的一幢三层的职工宿舍楼近日完工交付，公司将于2014年起采取免费或低价出租的方式给职工使用。请问，企业职工宿舍上述租赁行为能否享受相关营业税、房产税和土地使用税等税收优惠？
    答：能否享受税收优惠有如下条件：《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）、《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）和《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）规定了公租房和廉租住房实行享受暂免征收营业税、房产税、土地使用税适用条件。
    一、单位向职工出租自有住房须纳入公有住房或廉租房管理。
    2013年11月27日，《财政部、国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税〔2013〕94号）规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。也就是说财税[2013]94号文件明确将单位向职工出租自有住房纳入公有住房或廉租房管理。
    二、须按政府规定价格出租。
    《城镇廉租住房租金管理办法》（发改价格〔2005〕405号）第五条规定，廉租住房租金实行政府定价。也就是说，只有按照政府规定价格向职工出租廉租住房或公有住房，才可享受免征营业税、房产税和土地使用税的政策规定。
    因此，你公司的职工宿舍须纳入公有住房或廉租住房管理并按政府规定价格出租方可享受上述税收优惠。
 

     财税[2013]94号文件背景——   
    据了解，2000年，为配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场健康发展，财政部、国家税务总局发布了财税[2000]125号文件，该文件规定：对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
    近年来，在实际操作过程中，有部分企业认为，企业免费或低价出租给职工居住的宿舍应统一按照上述规定享受免税政策，而部分地区的税务机关认为，财税[2000]125号文件中规定的“公有住房和廉租住房”具有特定含义，企业免费或低价出租给职工居住的宿舍，如果不属于“公有住房和廉租住房”，就不能享受免税政策。
    对于这种争议，财税部门认为，按照财税[2000]125号文件规定，对企业向职工出租的单位自有住房，并不是一概予以免税，而是只对属于“公有住房和廉租住房”的企业自有住房免税。
企业向职工出租的住房，如果不属于“公有住房和廉租住房”，不应适用免税政策，但可按相关规定，享受减按4%的税率征收房产税（法定税率为12%）的优惠政策。为统一政策，规范执法，维护税收公平，财税部门此次对可以暂免征收房产税和营业税的“企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房”的范围作出进一步的规定。