房地产行业的土地成本和销售价格存在较大的波动性和不确定性，造成不同项目的实际增值率高低悬殊。国家将土地增值税预征率的具体确定权下放给各地方税务机关，仅在国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）中规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行），对土地增值税的预征率作了兜底限制。

　　目前，土地增值税预征大多采用按房地产类型确定统一预征率的方法，同一类房地产预征率采用相同百分比，预征率相对固定，与各项目实际增值率不符。这给土地增值税的征纳带来一定的不公平与混乱。

　　通过对历年清算数据库的基础分析和综合运用，结合建安成本、拆迁成本模型，可以建立以预征指标体系为核心的土地增值税动态模型，以修正原来土地增值税预征率划一简单的现状。现对该模型作如下探讨与分析。

　　（一）动态预征模型的建立

　　虽然房地产行业的开发运作模式、楼盘的性质品质以及成本费用的归结等纷繁复杂，但是实践经验表明，任何复杂特殊的行业都有其内在规律和主控指标，如何化繁为简、寻找突破口是整个预征模型的基本思路。经研究发现，无论何种类型的楼盘，销售价格、土地成本、建安成本3个主要因素对项目最终的增值率起到了决定性的作用。其中，土地成本可以按实计入，建安成本与最终售价之间存在一定的逻辑关系。因此，只要把握住这几个因素，土地增值税按项目核定预征率的问题就可以迎刃而解。

　　1.销售收入（Y）的预估

　　（1）对于新取得预售许可证的项目，依据房管局楼盘预售公告中给出的预售基价（±15%浮动）乘以预计可售面积对销售收入（Y）进行预估。

　　（2）对于已经在售的项目，根据上一期预售许可证的平均单价或者近3个月的预售平均单价乘以当期可售面积估算销售收入（Y）。

　　2.扣除项目金额（S）的预估

　　A.土地成本：包括取得土地使用权所支付的金额、拆迁成本、契税等，均按预计可售面积乘以当期可售面积分摊后据实计入。

　　B.建安成本：仅指建筑安装工程费。

　　建安成本经验系数α是指通常情况下，建安成本占销售收入（Y）的合理比例。用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的合理建安成本支出。

　　C.其他开发成本：包括前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　其他开发成本经验系数β是指在通常情况下，以上这些成本占销售收入的合理比例。用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的其他开发成本支出。

　　根据A区域225个已清算楼盘样本显示，A区域按楼盘性质经验系数α、β值表见文尾：

　　D.房地产开发费用：（A＋B＋C）×10%。

　　E.与转让房地产有关的税金：营业税及附加等于销售收入（Y）的5.6%。

　　F.加计扣除：（A＋B＋C）×20%。

　　G.代收费：通常情况下不超过销售收入（Y）的5%。

　　扣除项目金额S＝A＋B＋C＋D＋E＋F＋G＝（A＋B＋C）×130%＋E＋G＝（A＋α×Y＋β×Y）×130%＋5.6%×Y＋5%×Y＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。

　　3.增值率（IR）的计算

　　增值额I＝Y－S＝（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A；

　　增值率IR＝I/S＝[（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A]/（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。

　　4.应纳税额（T）的计算

　　根据增值率找到适用税率，计算出预计应纳税额T.

　　5.预征率（P）的核定

　　预征率P＝T/Y。

　　综上所述，任何楼盘只要知道土地成本（A）、预计销售收入（Y），代入上述模型即可推算出该楼盘的土地增值税预征率。

　　（二）模型的验证

　　A市某楼盘，占地面积14064.27㎡，总可售面积约14600㎡，其中住宅约为14000㎡、商铺约600㎡.根据该公司3月中旬发布的楼盘预售公告，其住宅预售基价为11000元/㎡，商铺预售基价为35000元/㎡。

　　目前已能准确核算的成本为：取得土地使用权所支付的金额及契税4900万元，拆迁补偿款100万元，即土地成本A为5000万元。

　　根据总可售面积和预售单价预计出总销售收入Y＝14000×1.1＋600×3.5＝17500（万元）。

　　依据该楼盘性质找出相应的建安成本经验系数α为20%，其他开发成本经验系数β为6%。

　　套入上述模型公式，计算出扣除项目金额合计14270万元。即S＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A＝（1.3×20%＋1.3×6%＋0.106）×17500＋1.3×5000＝14270（万元）。

　　增值额I＝17500－14270＝3230（万元）；

　　增值率IR＝3230÷14270＝22.63%；

　　预计应纳税额T＝3230×30%＝969（万元）；

　　核定预征率P＝969÷17500＝5.54%。

　　因而，对该楼盘应确定土地增值税预征率为5.54%。采用动态预征率可以有的放矢，充分考虑各项目客观存在的不同，实现土地增值税预征真正意义上的横向公平。

　　但在该动态预征模型中，建安成本经验系数α与其他开发成本经验系数β的值是体系的关键支撑点，应根据已清算土地增值税的项目清算结果及时更新建安成本经验系数α的值与其他开发成本经验系数β的值，样本量越大，越能增加该动态预征模型的准确性。