问：我公司是一家房地产开发企业，成立了一个分公司和某村委会合作进行“新农村建设”开发。开发的形式如下：村委会出一块耕地，分公司在此耕地上开发（工程款由分公司支付），房屋建成后安置村民，村民无偿搬进去后，我公司在村民原宅基地上开发商品房出售（宅基地的土地款不再支付）。
　　1.这块耕地开发时涉及的土地使用税，应该由分公司缴纳吗？
　　2.这块耕地的建设用地规划许可证上的用地单位是总公司，那么应由总公司还是分公司在当地缴纳土地使用税？

　　答：
　　1.根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地〔1989〕140号）规定：关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
　　但根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理的通知》（国税发〔2004〕100号）进一步明确规定，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
　　因此，房地产开发企业无论是在开发期间还是在开发过程中自用、出租、出借本企业建造的商品房过程中的用地均应依法缴纳土地使用税，不得享受减免税政策。
　　根据《土地使用税暂行条例》的规定，征用的耕地，可自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，应自批准征用的次月起缴纳土地使用税。
　　2.根据《土地使用税暂行条例》的规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。根据《关于转发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕015号）的有关规定：土地使用税的纳税人为拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的由代管人或实际使用人纳税。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
　　因此，实际使用的单位才是土地使用税的纳税人。虽然你公司的这块耕地的建设用地规划许可证上的用地单位是总公司，但分公司作为土地开发人为土地使用税的纳税人。